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济源市2012年1-8月份房地产开发市场运行状况
编辑:济源楼市网 2012年09月18日08:36 来源:济源楼市网
摘要:今年以来,在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下,全市房地产开发投资快速增长。
今年以来,在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下,全市房地产开发投资快速增长,企业资金自筹到位情况较好,房屋施工、新开工、竣工面积增速放缓,商品房销售增速高位回落,商品房销售价格涨幅趋缓,宏观调控政策效应初步显现,但由于影响房地产市场平稳健康发展的不确定因素依然较多,房地产市场形势仍不容乐观。

     一、今年以来济源市房地产开发基本情况

     (一)房地产开发投资增速高低不一,住宅投资占比降低

     1-8月份,全市房地产开发投资164246万元,同比增长44%,在房地产开发投资中,住宅投资108955万元,同比增长17.6 %,其中90平方米及以下住宅投资18027万元,同比增长10.5%,144平方米以上住宅投资18689万元,同比增长64.5%,办公楼投资285万元,同比增长338.5%,商业营业用房投资46786万元,同比增长165.1%,其他投资8220万元,同比增长119.7%。

     (二)企业资金到位情况良好,自筹资金比重提高

     1-8月份,全市房地产开发企业到位资金212743万元,同比增长47%,房地产开发企业资金来源增速高于完成投资增速3个百分点。自筹资金105141万元,增长47.6%,占到位资金的49.4%,其中企业自有资金32918万元,同比下降51.9%,定金及预收款40695万元,同比下降16.4%。

     (三)房屋施工、新开工平稳增长,竣工面积增速下行

     1-8月份,全市房屋施工面积337.1万平方米,同比增长19.1%。住宅施工面积267.3万平方米,同比增长18.3%。其中:90平方米及以下住宅施工面积36.4万平方米,同比下降2.4%;商业营业用房47.7万平方米,同比增长13.2%;房屋新开工面积100.9万平方米,同比增长12.8%,住宅新开工面积81.9万平方米,增长35.9%;房屋竣工面积21.4万平方米,同比下降46.7%,住宅竣工面积20万平方米,同比下降38.9%。 济源楼市网 

     (四)国家调控初显成效,商品房销售下行,销售价格涨幅不一,但趋势减缓、本年土地购置面积下降。

     1-8月份,全市商品房销售面积为34.1万平方米,同比下降24.4%,其中,商品住宅销售面积为31.7万平方米,同比下降24.8%。在商品住宅销售中,90平方米及以下住宅销售面积1.3万平方米,同比下降36.9%,仅占商品住宅销售面积的比重为4.2%;144平方米以上住宅销售面积5.2万平方米,同比下降46.8%,占商品住宅销售面积的比重为16.4%。

     1-8月份,全市商品房销售额108892万元,同比下降7.8 %。其中商品住宅销售额为101839万元,同比下降3.6%。在商品住宅销售中,90平方米及以下住宅销售额4285万元,同比下降30.9 %,仅占商品住宅销售额的比重为4.2%;144平方米以上住宅销售额19051万元,同比下降31.3 %,占商品住宅销售额的比重为18.7%。

     1-8月份,全市房地产开发企业本年土地购置面积558.8亩,同比下降13.8%。

     二、当前济源房地产开发运行中几个主要特点

     (一)房地产开发投资增长势头不减

     在全国房地产市场趋冷的大气候下,济源房地产开发投资一直保持较高的增速。根据分析,主要得益于以下几方面因素:

     一是济源“三化”协调发展取得成效,城市化进程持续加快,刺激了房地产项目加速入市。

     二是济源经济基本面保持较好的态势,虽然也受到金融危机与全国经济回落的影响,但尚未影响开发企业对未来的信心。

     三是济源招商引资成效巨大,尤其济源富士康项目,最终目标为新增产业工人10万人,等于再造半个济源城,对房地产形成极大利好。

     (二)商业营业用房受到市场青睐

     济源商业营业用房投资增速远高于商品住宅,反映市场对房地产调控形势下住宅前景看淡,刺激商业用房建设量的激增。但是,由于济源第三产业一直在GDP中占比很小,商贸业也影响有限。因此,能否持续保持如此高的投资增速,尚有待观察。从八月的数据看,商业用房投资环比已经开始大幅下降。

     (三)商品住宅销售价格仍然偏高

     2009年以来,全市商品房销售价格一直呈增长态势。从今年前八个月的综合数据看,全市房价仍然保持了增长的势头,但是八月份当月商品住房销售量与房价两组数据环比的下降,反映了房地产调控已导致全市房地产市场供求双方观望气氛浓厚,对房地产企业造成了巨大的压力。已经有部分企业采取以价换量优惠促销方式。如果这种压力得不到缓解,不排除几个月后,在年末回款压力增大的情况下,房价下行的趋势会进一步得到加强。

     (四)房地产企业对外界资金依赖程度较高,后继发展受影响

     全市房地产开发企业融资渠道单一,资金来源主要是银行贷款和企业自筹资金。据有关资料分析,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,70%来自购房者的银行按揭贷款。“定金和预收款”也有35%来自金融贷款。如果按此计算,金融资金约占全部资金的50%。可见房地产业对银行信贷依存度很高。房地产企业自有资金有限,必然导致抗风险能力低下。在房地产调控的大形势下,需要警惕各种可能的极端情形,并及早出台预案。

     三、2012年全市房地产市场运行趋势判断

     综合国务院和省政府持续实施房地产调控政策的决心、政策的延续作用和房地产发展周期规律等因素,对全市房地产市场下一阶段的走势作如下初步判断:

     (一)房地产开发投资增速将有所回落

     一方面,全市城中村改造步伐的加快,人民生活水平提高,对房地产的需求是巨大的,开发商仍旧比较看好楼市,加上保障性安居工程的强力推进,必将进一步保障和促进房地产开发投资保持一定规模和速度。另一方面,继续从严的调控政策、资金压力、行业景气度的下降,有可能使今年后四个月全市商品房屋的新开工项目大幅减少,引发开发投资增速下行,以及施工规模增速下行。

     (二)商品房屋销售继续下行

     以下两个因素将使今年的销售也继续下行。一是2011年房地产市场调控效果的显现,投资投机需求得到有效抑制,持币观望的气氛仍然没有解除;二是今年中央坚持房地产调控政策不放松这一信号,增加了购房者的降价心里预期,部分刚性需求者开始观望。 济源楼市网 

     四、对策建议

     (一)用好调控政策,确保市场稳定

     继续认真贯彻落实好中央和河南的各项房地产市场调控政策和措施,加大对房地产市场出现的新情况、新变化的关注,在维持现有调控效果的前提下,围绕促进房地产市场长期健康、稳定发展,继续保持各项政策落实的持续性和有效性。把握好调控力度,严格控制投机需求、合理抑制投资需求,保护和鼓励自住性消费需求,积极引导和调控全省房地产市场走势,促进全市房地产市场平稳健康发展。

     1. 增加保障性住房和普通商品住房有效供给

     加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。明确中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

     严格落实《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》(豫政[2011]84号)的有关规定,进一步推进全市保障性安居工程建设。今后全市新建商品住房项目要按照不低于项目总规划建筑面积10%的比例配建廉租住房和公共租赁住房,城中村、棚户区改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后,也要按照不低于10%的比例配建廉租住房和公共租赁住房。

     2. 合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

     加大差别化信贷政策执行力度,在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费。继续实施差别化的住房税收政策,严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。多管齐下,抑制投资投机性购房需求。

     (二)积极扶持业绩突出、声誉良好的开发企业做大做强

     加大对业绩突出、声誉良好的房地产企业支持力度,扶持符合产业方向的房地产项目,积极为企业和项目搭建多种渠道的融资平台,鼓励企业做大做强,树立全市房地产行业的品牌,增强企业抗风险能力。广泛吸纳市外有实力的大开发商来全市从事房地产开发经营,鼓励各类资本共同进入,推进城市开发走市场化运行、开放化竞争、产业化发展的路子,增强全市房地产业发展后劲,为全市房地产业持续健康发展奠定坚实基础。


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