当前位置:济源楼市网>楼市资讯>数据分析>正文
济源市2012年前三季度房地产开发市场运行状况分析报告
编辑:济源楼市网 2012年11月14日08:05 来源:济源楼市网
摘要:今年以来,在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下,全市房地产开发投资快速增长,企业资金自筹到位情况较好,房屋施工、新开工、竣工面积增速放缓,商品房销售增速高位回落,商品房销售价格涨幅趋缓,宏观调控政策效应初步显现。
今年以来,在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下,全市房地产开发投资快速增长,企业资金自筹到位情况较好,房屋施工、新开工、竣工面积增速放缓,商品房销售增速高位回落,商品房销售价格涨幅趋缓,宏观调控政策效应初步显现。从前三季度全省统计数据来看,房地产开发投资增幅位于全省首位,销售面积虽有下滑,但房地产市场整体向好的趋势仍十分明显。现将全市前三季度房地产开发市场运行状况报告如下:

     一、今年以来济源市房地产开发基本情况

     (一)房地产开发投资增速高低不一,住宅投资占比降低。前三季度,全市房地产开发投资19.3亿元,同比增长54.6%,环比增长17.5%;在房地产开发投资中,住宅投资13.2亿元,同比增长32%,,环比增长21.3%,其中90平方米及以下住宅投资2.08亿元,同比增长15.2%,144平方米以上住宅投资2.47亿元,同比增长92.1%,办公楼投资285万元,同比增长338.5%,商业营业用房投资5.03亿元,同比增长143.9%,环比增长7.7%;其他用房投资1.02亿元,同比增长151.4%,环比增长24.3%。

     (二)企业资金到位情况良好,自筹资金比重较高。前三季度,全市房地产开发企业到位资金24.1亿元,同比增长51.9%,环比增长13.4%。自筹资金12.04亿元,增长55.5%,占到位资金的49.9%,其中企业自有资金4.34亿元,同比下降41.2%,环比增长32%;其他资金来源9.3亿元,同比增长35.3%,环比增长16.7%,其中个人按揭贷款3.3亿元,同比增长177.4%。

     (三)房屋施工、新开工平稳增长,竣工面积增速下行。前三季度,全市房屋施工面积337.1万平方米,同比增长18.4%。住宅施工面积267.3万平方米,同比增长17.3%。其中:90平方米及以下住宅施工面积36.4万平方米,同比下降2.4%;商业营业用房47.7万平方米,同比增长13.2%;房屋新开工面积100.9万平方米,同比增长10.5%,住宅新开工面积81.9万平方米,增长31.9%;房屋竣工面积26.4万平方米,同比下降34.3%,住宅竣工面积20.8万平方米,同比下降36.1%。

     (四)国家调控初显成效,商品房销售下行,本年土地购置面积下降。前三季度,全市商品房销售面积为39.2万平方米,同比下降27.6%,环比增长15%;其中,商品住宅销售面积为36.4万平方米,同比下降27.5%,环比增长14.7%。在商品住宅销售中,90平方米及以下住宅销售面积2.9万平方米,同比增长28.9%,仅占商品住宅销售面积的比重为7.5%;144平方米以上住宅销售面积5.3万平方米,同比下降48.6%,占商品住宅销售面积的比重为13.5%。 济源楼市网 

     前三季度,全市商品房销售额12.5亿元,同比下降12.4 %;环比增长15.2%;其中商品住宅销售额为11.7亿元,同比下降9.1%,环比增长14.6%。在商品住宅销售中,90平方米及以下住宅销售额9543万元,同比增长45.5 %,仅占商品住宅销售额的比重为8.2%;144平方米以上住宅销售额1.9亿元,同比下降33.4 %,占商品住宅销售额的比重为16.6%。

     前三季度,全市房地产开发企业本年土地购置面积628.8亩,同比下降3%,本年土地成交价为28382万元,每亩约为45万元。

     二、对当前济源房地产市场运行的几个基本判断

     (一)房地产进入了一个集中放量的阶段。今年以来,建业壹号城邦、泰宏.天安广场、升龙城等大型房地产项目相继开盘,拉动了济源的房地产开发投资保持持续快速增长。同时全市城中村改造经过长期酝酿,所涉项目将在今后数年内陆续启动。可以预见,如果全国的房地产形势不发生根本性的逆转,全市房地产开发投资今后将会继续保持较快增长的势头,预计每年的增幅将保持在30%以上。这种趋势对全市提振经济形势,会有较大的帮助;但与此同时,对房地产企业的销售也带来较大压力,房地产买方市场正在逐步到来。如何摸准市场脉搏,科学的组织房地产产品的生产,是今后多年内房地产企业主要的任务之一。

     (二)房地产企业资金状况良好,但隐忧犹存。房地产企业自筹资金增长幅度较快,反映资金市场对全市房地产业仍抱有信心。个人按揭贷款同比增长177.4%,表明存款准备金率多次下调后,金融部门有较充裕的资金,来支持个人购房,房地产企业的资金压力相对减轻。但企业自有资金大幅下降41.2%,也表明全市企业抗击市场风险能力的脆弱。在房地产市场宏观调控的大背景下,尤须引起相关企业的重视。应当高度重视财务资金流,适当收缩负债,重视资金储备,突出“现金为王”。更新经营理念,放弃“利润最大化”,而追求“风险最小化”。

     (三)企业对市场信号不敏感,产品去库存速度减缓。今年前三季度,全市90平方米及以下住宅投资同比增幅为15.2%,144平方米以上住宅投资同比增幅为92.1%。同期90平方米及以下住宅销售面积同比增幅为28.9%,144平方米以上住宅销售面积同比降幅为48.6%。生产和销售形成较大反差,反映企业在推出房地产产品中的盲目性。由此导致企业库存增加,资金压力加大。

     分析全市房地产企业当前存在主要原因是:

     第一,没有从房地产形势大好的沉醉中走出,还是处于一种粗放经营的状态,房地产企业决策人员素质和企业整体素质都亟待提高。

     第二,经营理念没有更新,还是在拍脑袋决策,对市场缺乏细致的分析,对市场信号缺乏必要的敏感性。比如很多企业追求项目的高档化,不是从项目的精细化入手,而是迷信大户型,当前市场最大的平层户型竟然有数百平方米,令人瞠目。有的项目在高密度的建设条件下建设大户型,试图吸引精英阶层入住,让人难以理解。目前水岸名家在已竣工交付数年的情况下,仍有数十套大户型住宅难以销售;中冠华庭被迫将大户型住宅分解为小户型出售,并由此引起早期客户的反弹,引发冲突;近期在售的山水世界城项目,也正在试图分割大户型住宅,以降低销售总价,吸引潜在客户。这些都反映了企业经营理念的滞后。

     第三,对细分市场研究不够,产品定位模糊,追求面面俱到,实际是面面不到,毫无特色。企业对房地产产品的宣传,从地理位置,到户型结构,最后到物业管理,是一套非常同质化的说辞,很难引起市场共鸣,反映了企业对市场调研的功课做得远远不够,思想上重视不够,精力和资金上投入不够,最后是付诸行动不够,导致产品没有竞争力。当前升龙城等大型房地产项目陆续入市后,市场细分将成为今后全市房地产业需要长期重视和研究的一个课题,最终可能导致三个结果,最佳的是“大路朝天,各走一边”,中间的是“赢者通吃,弱者向隅”,最差的是“市场崩盘:一损俱损,满盘皆输”。

     三、对今后济源房地产业发展的建议

     房地产业的发展具有双面性,健康发展,则会拉动地方经济发展;停滞倒退,则会对地方经济造成较大冲击。在当前房地产调控形势依然从紧的情况下,全们提出以下建议:

     (一)建立有一定约束力的房地产开发计划制度。根据郑州等地市的经验,房地产开发项目每年向市场推出的总量,要接受政府适当的调控。政府根据每年市场消化量,批准相应规模的房地产项目开工建设,保持供需基本平衡,可以减少市场动荡。

     (二)重视房地产品牌建设,重振市场信心。从多次房地产市场调查的数据看,有购房意向的市民群体,占比一直在50%左右。这反映了潜在购房客户群体的广泛性。但是如何让这些潜在的消费者及时入市消费,就需要房地产企业在市场研究,营销策略等多方面做出努力。而最重要的,是要加强品牌建设,恢复市民的消费信心。比如济源建业一直有较好的销售业绩,与购房者对其产品抱有期待有很大关系。升龙城开盘当天即销售大半,也与此有关。如果整个行业都来重视品牌建设,那么市民对房地产业就会有信心。

     (三)建立房地产风险评估机制,完善一系列管理制度。毋庸置言,房地产已经进入了一个高风险运行的阶段。无论从企业还是从政府的角度看,建立风险的评估、预分析、防范机制,都是一项刻不容缓的任务。政府应当加强市场信息的发布,科学的引导企业与消费者。要研究建立房地产项目资本金制度、商品房预售资金监管制度、项目手册制度等,规范企业市场行为,增强房地产项目抗风险的能力。 济源楼市网 


——共 [1] 页——
    关键字:济源楼市、济源房地产、济源房产、济源地产、济源房价、济源新楼盘、济源房地产市场行情

免责声明:
本网转载内容均注明出处,转载是处于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性,针对文章有什么问题,请与我们联系 (18639005110
文章搜索: